La SCI familiale est une société civile immobilière qui permet de détenir un patrimoine immobilier sans en avoir la responsabilité juridique et fiscale. Cette structure est donc idéale pour les personnes qui ont des biens à gérer mais n’ont pas l’intention de s’en occuper directement (ex : parents).

Cette forme de société est une belle alternative au maintien des parents dans l’indivision ou à la transmission directe du bien qui permet aux enfants de retarder la cession pendant un certain temps.

Qu’est ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI est une société civile immobilière qui regroupe des personnes pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Cette association de personnes se regroupent pour exploiter et gérer une partie de leur patrimoine.

Avant tout, il faut bien comprendre qu’une SCI familiale est la meilleure solution pour préserver un patrimoine immobilier, comme c’est le cas dans la famille.

La SCI familiale peut être créée par deux personnes ou plus (parents et enfants, oncles, tantes …). Pour que la SCI soit efficace, il est conseillé d’avoir au minimum deux associés.

Quels avantages pour les membres d’une même famille ?

La SCI familiale permet aux parents de séparer le patrimoine immobilier entre la propriété individuelle (propriétaire) et la responsabilité et les décisions d’entretien (copropriétaire) sans pour autant devoir redonner le bien.

La SCI familiale est donc particulièrement adaptée aux parents qui souhaitent transmettre un bien en commun à leur descendance sans redevance de sortie.

La transmission du bien n’est pas imposable pour la personne maintenant son patrimoine dans la SCI familiale.

L’option de créer une SCI permet aux membres d’une même famille de diviser la propriété du bien immobilier afin d’attribuer des droits différents aux parts sociales en fonction des attentes de chaque associé.

Il est possible de séparer la nue-propriété et la jouissance du bien des droits politiques relatifs à la gestion du bien au sein de la société tout en conservant la jouissance du bien. De cette manière, il peuvent profiter pleinement du bien sans en être les propriétaires.

Cette liberté doit être détaillée dans les statuts, ce qui laisse la possibilité aux associés de s’approprier les éléments du bien qui les intéressent le plus.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La réponse est simple : pour éviter une double imposition.

Sur les droits de donation et successions, la SCI familiale permet aux parents d’éviter de payer l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) car ils transmettent leur patrimoine immobilier et non leurs capitaux.

Donner des parts de société civile immobilière (SCI) à la place d’un bien immobilier détenu en nom propre est plus avantageux sur le plan fiscal. De cette façon, lors d’une donation à leurs enfants, les parents peuvent bénéficier d’abattements fiscaux qui se traduisent par une exonération totale des droits de succession.

Les donations des parents aux enfants font l’objet d’un abattement de 100 000 € par opération. Afin de transmettre la totalité de leurs parts à leurs enfants, les parents peuvent les transmettre progressivement, en veillant à ne jamais dépasser ce montant à chaque donation.

Cela leur permet d’être totalement exonérés des droits de mutation dont ils sont normalement redevables en cas de transfert et les enfants n’ont pas à les payer à leur décès.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI familiale ?

Les avantages d’une SCI familiale

Le premier avantage notable de la SCI familiale est de préserver l’indivision sans passer par un héritage partagé.

La SCI permet aussi de répartir les biens à chaque membre du groupe en tenant compte de sa dépendance aux autres familles et aux obligations d’entretien. Les associés désignent eux-mêmes la ou les personnes qu’ils souhaitent pour faire office de gérant ou de gestionnaire.

La SCI familiale est un moyen d’assurer la protection fiscale en cas de transmission des parts sociales à ses enfants. Faire gérer le ou les biens par une personne dédiée permet d’éviter d’éventuels conflits entre les associés, puisque c’est le gestionnaire qui prend ces décisions. La désignation d’un gérant est donc un avantage non négligeable pour les associés de la SCI familiale.

Le deuxième avantage notable est l’égalité des droits et des devoirs au sein de la SCI familiale. La responsabilité du gérant n’est pas plus importante que celle des associés, sauf s’il y a délégation explicite de pouvoir. Il n’y a donc pas de risque d’écrasement des associés par le gérant (et l’inverse).

Le troisième avantage notable est la possibilité de déléguer certaines tâches du gérant à un tiers extérieur à la société. Par exemple, il est possible de déléguer le rôle de comptable en recourant au service d’une société professionnelle spécialisée. L’avantage sera alors double : une gestion administrative plus efficace et une réduction du temps de gestion.

Dernier avantage, la préservation du patrimoine de la famille. Dans le cas par exemple d’une succession, la forme une SCI permet d’éviter la dislocation du patrimoine. Elle évite le partage des biens entre les associés. Avec la création d’une SCI familiale, le patrimoine reste intact au sein de la société. Le patrimoine n’est pas divisé entre les différents héritiers. Il s’agit d’un avantage majeur qui permet de préserver l’ensemble du patrimoine hérité en cas de succession.

L’avantage principal du régime de la SCI familiale est, sans aucun doute, sa capacité à gérer le patrimoine au sein d’une famille.

Les inconvénients de la SCI familiale

La SCI est une société civile et donc il n’est pas possible d’exercer une activité commerciale. Les activités commerciales ne peuvent pas être exercées par l’intermédiaire de cette société. Par exemple, la location de logements meublés n’est pas possible.

Il est obligatoire dans une SCI familiale de tenir une comptabilité régulière et précise. Il y a donc obligation de tenir une comptabilité et de prouver l’existence de la SCI familiale, ce qui peut être un inconvénient si les associés ne souhaitent pas dévoiler leur patrimoine à l’extérieur. Il faut donc faire attention et savoir que la tenue d’une comptabilité est obligatoire pour toute SCI familiale.

Dernier inconvénient, la dissociation entre les associés de la SCI et l’entreprise gérée par celle-ci. En effet, les sociétaires ne peuvent pas être mis en cause pour des décisions prises dans le cadre de la gestion de l’entreprise. On peut dès lors craindre une dissociation entre les gérants et les associés, avec des décisions prises sans concertation. Cependant, cela peut être relativisé en fonction de la volonté des associés de lier leur avenir à celui de l’entreprise.

Quelle est la différence entre SCI et SCI familiale ?

Il n’y a pas de réelles différences entre la SCI et la SCI familiale, cette dernière étant soumise à toutes les règles applicables à la SCI simple.

Le statut de société civile immobilière familiale donne néanmoins des avantages particuliers à la société.

Le statut de bailleur privé s’applique lorsque la SCI est une société de personnes et les associés sont des frères, sœurs ou parents jusqu’au quatrième degré. L’avantage principal étant alors l’application du droit privé pour les questions relatives à la société lorsqu’elle loue des biens.

Conclusion

La SCI familiale est une alternative intéressante pour les familles souhaitant gérer ensemble et collectivement un bien immobilier ou autres actifs, sans craindre d’écrasement de l’un des héritiers par le gérant.